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发布日期:2021年05月15日
公司新闻
正和岛新疆主席、大成集团掌舵人唐恒志北大演讲,探寻新常态下房地产转型升级之路
发布日期:16-06-28

6月18日,2016北京大学汇丰金融论坛暨北京大学汇丰商学院EDP“CHINA GT”年会在北京大学百周年纪念讲堂举行。

本届论坛由北京大学汇丰商学院、北京大学汇丰金融研究院主办,主题为“新经济、新视野、新征途”。论坛探讨了供给侧改革下的企业机遇、互联网与共享经济、新产业投资热点与金融创新等热点问题。吴晓灵巴曙松张晓强黄怒波陈春花等多位学者、企业家围绕宏观经济形势与金融发展态势企业转型与升级两个主题发表了自己的真知灼见。

在“企业升级型与供应链金融”的分论坛中,正和岛新疆主席、新疆大成集团掌舵人唐恒志发表了题为“新常态、新思维,探索房地产的转型升级之路”的主题深讲。

以下是主题演讲内容的摘录:

过去是非常态,现在才是正常态

现在,买了房子的人,关心房价会不会涨;没买房子的人,关心现在该不该买;房产商关心,房地产走势会如何?

对于房价是涨是跌,我不敢铁口直断。记得10年前,参加一个银行组织的投资坛论。我表示自己绝不买股票。当时,我问大家:10年前,花10万块钱买股票赚钱的,有多少人?基本上没有一个人。绝大多数人都会说,如果那一次,我抛了,就会赚多少钱,只可惜没抛。不时,如果你拿10万块钱买一套房子,不管是你出租,还是自住,房价至少涨了一倍。世界上,哪还有一种商品,用过,赚着钱,还能涨价的?可以肯定的说,10年前买房子的人,都赚了。但是,现在你再问我,什么时候买房子?作为房地产商,我的建议是,投资房产需谨慎。

我们现讲,新常态,新思维。什么是新常态?过去的1020年,中国的房地产市场是一个前所未有的“非常态”。

大家回忆一下,我们国家的历史。唐宋时期,我们的经济发达,城市人口占到总人口的20%,明朝之后,城市人口下降,到清朝,城市人口下降至总人口的5.6%。经过明国,到建国初期,城市人口发展至总人口的20%。改革开放后,短短的二三十年,城市人口从20%发展到57%。对比一下,英国的城市人口,从20%发展到50%,用了240多年;德国用了120多年,我们只用了二三十年。所以,过去的房地产不是一个常态。过去的风口,不可能再来。现在,才是正常态。

跨界突围、品质突围只解决表面问题,产品升级需要换一个维度

面对房地产市场的现状,有很多人担忧会崩盘。如果房价崩盘,第一个跳楼的,肯定是开发商;第二个跳楼的,肯定是银行;第三个跳楼的,肯定是政府……作为房地产企业,我们该怎么办?路在何方?

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我常说,过去的“房地产”,严格来说,应叫“地房产”。谁有地,谁是王。不管是政府,还是开发企业,都一样。政府先卖地,再征收土地增值税。土地增值税最高可以征到60%。开发商拿上地,盖了房子,卖掉就赚钱。

现在,以“地”生财的开发模式,已走到尽头。

为什么?因为赶着进城的人,脚步放慢了,人也变少了。另外,城里虽好,但房价很高。对此,作为开发商,怎么办?于是开发商开始给产品提升档级,把房子建得很华丽,很高档。开始玩跨界,房地产各种++养老、迷羊水泄不通最新章节免费阅读_迷羊水泄不通最新章节 迷羊水泄不通最新章节免费阅读_迷羊水泄不通最新章节 ,御宅屋 自由的小说阅读网无弹窗全文阅读_御宅屋 自由的小 御宅屋 自由的小说阅读网无弹窗全文阅读_御宅屋 自由的小 ,朱茵视频无弹窗全文阅读_朱茵视频无弹窗全文阅读 朱茵视频无弹窗全文阅读_朱茵视频无弹窗全文阅读 +文化、+旅游……+各种概念。然而,这种创新的结果并不尽如人意。往往第一个做的人,还管点用,市场上做的稍微一多,客户就审美疲劳。

我们常讲,升级换代。怎么升?怎么换?我认为,产品的升级提档,高端绝不是奢华。即便“高端=奢侈”这个公式成立,面对14亿人口,我们的资源,我们的环境,我们的经济能力,能够承载得了吗?我们应该重新定义高端。未来,房地产的出路在哪里?过去,房地产的坐标系就是两个轴,横轴是土地,纵轴是资金。有钱,有地,盖上房子,就能赚钱。现在,我们需要换一个维度思考问题。  

危机倒逼改革,除了钱和地,房地产需引入第三方

相信,柴静的《穹顶之下》,大家都看过。大家都知道,工业、交通、建筑,是我国能源消耗的三大主体。2014年,我国能源消费总量为42.6亿吨标准煤,而这其中,有近1/3是建筑在施工、空调、采暖、照明、电气、炊事等方面消耗的。

2009年,我跟着建委科技处的同志到德国考察。当时,春节刚过,德国的室外温度在零下13度。我们参观了一个小学教室,教室里没有开空调,没有采暖,但温度非常舒适。据德方介绍,这所小学是被动式建筑,它不靠主动耗能来调节室内的温度和湿度。一栋普通建筑,夏天的空调,需要主动耗能;冬天供暖,也要主动耗能。但,被动式建筑,在室外零下13度的时候,室内不需要供暖,就能达到人体舒适的温度。在德国人的概念里,每栋建筑,就是一个高耗能的热气球或发热体。特别是夏天,经过一栋建筑时,空调主机散发的热浪,就会扑面而来。人们为了舒适的内部空间,只能加倍的增加耗能。

从德国回来之后,我们公司就引进了德国的技术,与德国合作,建设了“西北第一座被动式建筑——幸福堡”。去年乌鲁木齐夏天持续高温40多度,我们的被动式建筑幸福堡,在没有空调的情况下,室内温度2527度。

很多人都好奇,这么节能,被动式建筑是怎么做到的?被动式建筑,第一要有较好的门窗系统,第二要有优良的外保温系统,第三对建筑的气密性有较高要求,第四要有新风热回收系统。我们建设的幸福堡,门窗是从德国订制;保温隔热层采用300厘米的聚氨酯材料;为防止门窗洞口接缝处的结露问题,门窗洞口均采用德国博仕格防水雨布,与窗框和墙体紧密黏贴,最大程度地实现了门窗的防水密封性能。另外,为保证建筑的气密性,我们还给建筑内外部的各种管道穿上了“保暖衣”,使用保温材料对各种管道进行了包裹,并加装了气密阀。另外,安装了热交换的新风设备,不仅将室外新鲜空气引入室内,还能将室内电器、人体产生的余热,回收利用。根据德国技术人员测试,这套系统对热量的回收率至少可达75%

2014925日,幸福堡获得德国被动房权威认证。经过德方技术人员测试,在没有人居住的情况下,201410月—2015315日,幸福堡的天然气消耗量为14062立方,平均每平米耗气量为1.8立方(含非被动区)。如果有人居住,在回收了人体,电器余热的情况下,每平方米的耗气量会低于1.5立方。在乌鲁木齐冬季,普通的住宅一平方米的耗气在17立方米左右。

乌鲁木齐的蓝天工程,其中一项大举措就是“煤改气工程”。这一项举措,政府每年的财政补贴50个亿。如果把这50亿的补贴用在建筑的改良上,让建筑实现90%的节能,环境肯定会得到大的改善。

过去,房地产的开发模式就是两点:钱和地。现在,需要把第三方拉进来。第三方就是“环境”。实现“人、建筑、环境”三者的共生、和谐。现在建筑对自然,是一种巧取豪夺的关系。人住进建筑里,需要高耗能,才能维持舒适的需求。这种模式,无法长久。我们要换一个维度考虑房地产的发展。危机倒逼改革。走“环境友好型,居住舒适型”的发展之路,才能真正长久发展。被动式建筑,不仅是建筑形式和技术的升级换代。而是“从规划设计到材料选择,再到施工工艺,居住品质”全产业链的升级换代。

从规划的源头开始替客户省钱,走“环境友好型,社会相融型”之路

除了“建筑、人、环境”三者的关系之外,还有“建筑,与人,与社会”的关系。提到这儿,就不得不说,我们在昆山开发的“大成莲创”项目。

昆山是全国百强县市之首,去年GDP3000亿,超过乌鲁木齐。昆山的房地产市场,写字楼不好卖,因为昆山当地都是工厂,人们办公都在工厂里面,对写字楼的需求很小。昆山的住宅市场很好,因为离上海很近,坐动车17分钟到上海。我们在昆山的地块,政府规划的用途为写字楼或酒店。针对这一现状,我们也做了深入的研究。

现在,大家一提,北上广深,都很想往。但是,我个人认为,作为普通老百姓,在北京生活,不如在三四线城市生活舒适。为什么?首先,拥堵的交通,就让你没办法舒适。交通拥堵是什么导致的?大家都说,因为车多。除了车多这一因素外,核心问题,我认为是城市规划。这一点,要从管仲的士农工商说起。士农工商,最早不是等级概念,而是规划概念。城市东南西北,城南,可能住的士;城北,可能住着农……现在,我们的城市也是这样,城市功能分区块,东西南北中,开发区、工业区、商业区,每一个区块,一项功能。对于市民来说,想要买东西,去商业中心区;想找工厂,去工业区,南来北往,来回穿梭。而现在国外最新的规划理念是:缩短城市半径。

根据这一问题,我们把昆山的项目建成智能化的,办公、居住一体化的建筑,居住、办公、交通三合一。在空间转换上,利用百变家居,比如:通过一面墙的伸缩,实现居住和办公的空间转换。另外,引进智能化家居,通过手机,摇控家电,打开空调等等。现在,北上广深的年轻人创业,不仅要租一套房子当家,还要租一套房子办公,早上需要很早起床赶路,费钱费时费力。而我们在昆山的项目,从物理空间、硬件配套、软性服务等层面,有效整合社会资源,从生活成本、办公成本、交通成本、时间成本等各方面,替客户节约成本。同时,节约了社会资源。

今后,房地产可持续发展,我们要走“环境友好型,社会相融型”之路。房地产开发,从一开始考虑的,不是从客户那里赚多少钱,而是要替客户省钱,才能有出路。